Afinal, quem paga o fundo de reserva condominial?

Vai depender.. porque na lógica o Fundo de Reserva é obrigação do proprietário do imóvel, isso porque em muitas vezes o valor arrecadado serve para custear emergências com obras, como benfeitorias para o condomínio no geral.

No entanto, na pratica nem sempre é assim que funciona, ou melhor, nem sempre o fundo de reserva é utilizado para estes fins.

Mas o que é fundo de reserva?

Podemos definir o fundo de reserva como uma espécie de poupança que os condomínios acumulam para efetuar determinados gastos ou utilizar caso surjam despesas imprevistas. Trata-se de uma economia feita de forma preventiva, para que as emergências não comprometam as finanças dos condôminos.

Manter um fundo de reserva não é uma obrigação do condomínio, mas é uma providência bastante comum, que ajuda na sua administração. Para formar esse fundo, geralmente é recolhido um valor entre 5% e 10% da taxa condominial.

O art. 22 da referida lei, diz que é obrigação do locador, ou seja, o proprietário do imóvel, pagar as despesas extraordinárias e ainda a constituição do fundo de reserva.

No entanto, o artigo 23 da mesma lei, determina que a reposição do fundo de reserva, total ou parcial, utilizada no custeio ou complementação das despesas ordinárias, salvo se referente ao período anterior ao inicio da locação, será de responsabilidade do locatário, ou seja, inquilino.

Mas a questão é, o que são despesas/ORDINÁRIAS e EXTRAORDINARIAS em que a Lei do Inquilino se refere, em um condomínio? A Lei 8.245/91 entende que despesas ordinárias são todas aquelas decorrentes do dia a dia, aquelas necessárias para a manutenção e conservação do condomínio, como por exemplo o pagamento das contas de agua, luz, gás, salários dos funcionários que ali trabalham, limpeza e conservação das áreas de uso comum, como garagem, piscina, salão de festas e etc.

Já as despesas extraordinárias, são todas aquelas que trazem aos proprietários a valorização das suas unidades naquele condomínio. Como por exemplo: pintura e reforma da fachada, reforma ou troca dos equipamentos e mobílias já existentes no condômino, construção e obras de decoração e paisagismos, bem como outros.

Como é utilizado?

É na convenção do condomínio que se encontra o regramento do uso do fundo de reserva. Geralmente é preciso a aprovação dos condôminos, em assembleia, para que seja utilizado. Em situações extremas, o síndico pode lançar mão dessa poupança, justificando posteriormente o seu uso.

O fundo de reserva é utilizado, prioritariamente, nas chamadas despesas extraordinárias —  que são aquelas resultantes de modificações ou investimentos no condomínio que terminam por valorizar o imóvel. Entretanto, pode ser utilizado, emergencialmente, para as despesas ordinárias  — necessárias para a manutenção regular do condomínio.

Entre as despesas extraordinárias estão: a pintura da fachada, a compra de equipamento de segurança, aquisição de móveis para as áreas comuns do prédio, a construção de piscinas ou quadras esportivas, entre outras.

Já as despesas ordinárias envolvem os gastos com a limpeza e a conservação das áreas comuns, consumo de água, esgoto e luz, manutenção de elevadores, portões e outros equipamentos, o pagamento dos salários e benefícios dos funcionários etc.

E, quem paga?

A diferenciação entre esses dois tipos de despesas é essencial para compreender a quem cabe arcar com o fundo de reserva. Isso porque a lei 8.245/91 a lei do inquilinato, determina que cabe ao locatário o pagamento apenas das despesas ordinárias do condomínio. 

As extraordinárias são de responsabilidade do proprietário.

Logo, é o dono do imóvel quem deve arcar com o fundo de reserva, pois seu foco são as despesas extraordinárias. A única exceção é quando esse valor é usado, emergencialmente, nas despesas ordinárias. Neste caso, o inquilino deve repor ao fundo, na medida da cota, parte do imóvel locado.

O locatário deve sempre ficar atento à discriminação da taxa condominial e identificar o valor referente ao fundo de reserva. Essa quantia pode ser negociada com o proprietário.

 Em caso de dúvida, solicite o auxílio da S.Bochenek Gestão Imobiliária para identificar de que forma o fundo de reserva está sendo administrado e como é possível realizar o acerto com o proprietário ou inquilino.

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