Posso devolver o imóvel antes do término do contrato

Aluguei um imóvel e quero entrega-lo antes do término do contrato – Posso fazer isso?

Saiba o que pode ser feito em casos de devolução antecipada do imóvel locado.

Ao alugar um imóvel, você, inquilino, fica ciente de quantos meses aquela casa ficará a sua disposição, mediante o pagamento de um valor estipulado em contrato. 

Nesse sentido, é muito comum nos contratos de locação residencial ser estipulado o prazo de 30 meses para a duração do contrato.

Inicialmente, sua expectativa era residir naquele imóvel por esse prazo, mas imagine que após 15 meses um problema surgiu e você não pode mais continuar morando nesse imóvel. 

O inquilino pode devolver o imóvel antes do prazo final do contrato? SIM. 

Há a possibilidade de o inquilino devolver o imóvel e desrespeitar o prazo convencionado no momento da assinatura do contrato. 

É um benefício concedido pela lei do inquilinato aos locatários. 

Mas essa devolução antes do prazo tem uma penalidade, chamada de Cláusula Penal Compensatória.

O que é Cláusula Penal Compensatória? é uma compensação ao Locador pelo descumprimento da duração do contrato, é muito comum ser estipulado nos contratos para fins residenciais o prazo de 30 meses. 

Desse modo, o Locador espera que esse prazo seja cumprido e, portanto, receber ao longo desses 30 meses o valor acordado. 

Quando o Locatário descumpre esse prazo, gera uma expectativa frustrada ao Locador. Por esse motivo, é previsto na lei do inquilinato, no artigo 4º, que o Locatário pode sim devolver o imóvel, no entanto, deverá arcar com a multa, já mencionada como Cláusula Penal Compensatória.

Qual o valor dessa multa? é importante você saber que essa multa não pode ser arbitrada de qualquer modo. 
 

Alguns por desconhecimento da lei, acabam inserindo nos contratos de locação cláusulas que punem o inquilino com o pagamento da multa na forma integral, independente do prazo contratual. Porém, tal cláusula não produz qualquer efeito. 

O certo nesses casos é aplicar uma multa proporcional ao tempo de duração do contrato. Voltando então para o nosso exemplo, citado lá em cima, num contrato de 30 meses, com cláusula penal compensatória de três aluguéis, a devolução do imóvel pelo locatário depois de 15 meses de vigência implicará o pagamento da multa de um aluguel e meio. 

Se, portanto, o locatário descumpriu o contrato pela metade, será devido o pagamento da metade da multa pactuada. 

Mas, e se no contrato não tiver a Cláusula Penal Compensatória?

Caso por descuido você, Locador ou a Imobiliária não tiver inserido no contrato a multa por devolução antecipada do imóvel, não precisa se preocupar.

É possível ajuizar uma ação para arbitramento judicial dessa multa, no caso de não haver um acordo com o inquilino. Nesse caso, caberá ao juiz arbitrar o valor devido da multa.

Existe uma limitação ao valor da multa?

NÃO. 

O costume é que nos contratos de locação seja estipulado como referência três meses de aluguel. Mas não há na lei do inquilinato qualquer limitação a essa multa. Apenas se tem como base que o valor do aluguel seja multiplicado pelo número de meses da vigência contratada.

Se o locatário achar a multa excessiva, o que pode fazer?

Em casos de multa muito elevada, o inquilino pode procurar um advogado para ajuizar uma ação pedindo a redução do valor aplicado. Caberá ao juiz intervir e determinar o valor proporcional da multa. 

Ficando claro que, a multa é cabível e deve ser paga pelo Locatário. O que se discutirá nesta demanda é o valor proporcional pelo descumprimento do contrato.

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